土地や建物などの不動産を取得した際にかかる税金、それが不動産取得税です。

たとえば、家を取得する際、土地と建物を合わせて取得することが多いですが、その場合は土地にも建物にも不動産取得税がかかるわけです。

その反面、不動産取得税については「いまいちわからない」という方も少なくありません。

今回の記事では、不動産取得税について初めて知ったという方のために、不動産取得税がどのような税金なのかをわかりやすく解説します。

不動産取得税の計算方法だけでなく軽減方法についても説明するので、これから家を取得しようと考えている方は、ぜひ最後までお読みいただけると幸いです。

不動産取得税とは？

そもそも不動産取得税とはどのような税金なのかというと、土地や建物などを含む不動産にかかる税金です。

不動産に関する税金としては固定資産税など継続してかかる税金などがありますが、不動産取得税に関しては文字通り不動産を取得した際にかかる税金となっています。

不動産取得税は、入居してからしばらくすると納税通知書が送付されてくるため、それに従って支払うのが普通です。

しかし、各自治体から納税通知書が届いているにも関わらず放置してしまう方もおり、無意識のうちに脱税となってしまっているケースもあります。

特に、入居時は引っ越しや手続きなどの関係でドタバタしていることが多く、納税に関しては完全に忘れてしまっている方もいます。

しかし、これら不動産取得税は各都道府県の税務署で納税しなくてはならず「忘れていた」では済まされません。

土地や建物などを取得した場合は、必ず納税通知書が送られてきていないかどうかを確認しましょう。

不動産所得税を支払うケースは？

では、不動産取得税はどのような方が支払うべきなのでしょうか。

これに関しては以下の表を目安に考えてみましょう。

ここでは、不動産取得税がかかるケースとかからないケースについて、わかりやすくまとめます。

不動産取得税が かかるケース	・土地を取得した場合・建物を取得した場合・店舗を取得した場合・オフィスを取得した場合
不動産取得税が かからないケース	・相続によって取得した場合・合併によって取得した場合・公共のために取得した場合

不動産取得税はその名の通り、不動産を取得した場合に税金がかかります。

たとえば、前述の通り土地や建物を取得した場合には不動産取得税がかかるわけです。

それだけでなく、店舗やオフィスとして不動産を取得した場合も原則は不動産取得税がかかります。

逆に、相続によって取得した場合や合併によって取得した場合は、不動産取得税が課せられない仕組みとなっています。

当然ながら、公共のために取得した場合も不動産取得税はかからないので、そこは不動産取得税の支払いが必要なケースに当てはまるかどうかを考えなくてはなりません。

不動産取得税の税率と軽減措置

ここからは不動産取得税に適用される税率と軽減措置について見ていきましょう。

不動産取得税の税率

・不動産取得税＝課税標準額×4％

不動産取得税の税率に関しては原則4％となります。

以前までは特例が適用されたこともあって、2021年3月31日までに取得した土地と建物に限り税率3％と定められていました。

その一方、2021年4月1日からは通常通り4％が標準税率とされ、それらの税率を軸にして不動産取得税を割り出すことになります。

新築の軽減措置の適用条件と軽減措置

1. 土地を取得して3年以内
2. 床面積50～240m2

新築の場合、以上が軽減措置を受けるための条件となります。

これらの条件に当てはまる場合、以下の軽減措置が適用されます。

・建物の不動産取得税＝（課税標準額-控除額1200万円）×税率4％

・土地の不動産取得税＝課税標準額×特例1/2×税率4％-控除額

新築であれば、以上の計算式によって不動産取得税を計算できるわけです。

建物の場合は条件を満たすことによって最大1,200万円の控除を受けられます。

また、これは一般住宅での話であり、長期優良住宅となると最大1,300万円の控除が受けられます。

そのため、有効活用すれば、かなりの節税効果が見込めるでしょう。

土地の場合は条件を満たすことによって最大4万5,000円の控除を受けられます。

もしくは、土地1m2当たりの評価額を1/2にして計算した分を控除できます。

どちらか多い金額が不動産取得税の税額から控除されるため、こちらも適用次第では節税効果もかなり見込めるのではないでしょうか。

中古の軽減措置の適用条件と軽減措置

1. 自身の居住用もしくはセカンドハウス用
2. 土地の取得前後1年以内
3. 床面積50～240m2
4. 1982年1月1日以降に新築された建物（または新耐震基準の適合を証明された建物）

中古の場合、以上が軽減措置を受けるための条件となります。

これらの条件に当てはまる場合、以下の軽減措置が適用されます。

ただし、中古の不動産は完成した年ごとに控除の金額が変わるので、次の表も参考にしておいてください。

完成した年	控除金額
1997年4月1日～	1,200万円
1989年4月1日～1997年3月31日	1,000万円
1985年7月1日～1989年3月31日	450万円
1981年7月1日～1985年6月30日	420万円
1976年1月1日～1981年6月30日	350万円
1973年1月1日～1975年12月31日	230万円
1964年1月1日～1972年12月31日	150万円
1954年7月1日～1963年12月31日	100万円

中古の不動産は経過した年数ごとに控除される金額も下がるため、古くなればなるほど控除される金額が低くなることを覚えておかなくてはなりません。

不動産所得税の計算方法

ここからは具体的な不動産取得税の計算方法について見ていきましょう。

特に、ここでは控除に該当する場合と該当しない場合の両面から試算していくので、ぜひ両方のパターンも加味して考えてみましょう。

なお、計算式に関しては前述したものに当てはめていくだけなので、難しいことはありません。

ただし、ここではわかりやすくするために土地と建物の課税標準額を2,000万円とします。

控除に該当する計算例

▼建物の計算式と控除

・建物の不動産取得税＝（2,000万円-控除額1,200万円）×4％＝32万円

・控除額＝1,200万円

▼土地の計算式と控除

・土地の不動産取得税＝2,000万円×1/2×4％＝40万円

・控除額＝4万5,000円

・控除額＝（1m2あたり20万円×1/2）×（90m2×2）×4％＝72万円

建物が2,000万円で控除に該当する場合は、不動産取得税が32万円となります。

土地が2,000万円で控除に該当する場合は、不動産取得税が40万円となります。

仮に建物に関しては課税標準額が1,200万円以下だった場合、控除によって不動産取得税も発生しません。

土地に関しても特例があるため、場合によっては不動産取得税が発生しなくなります。

その場合は72万円が控除の金額となるため、建物だけではなく土地の不動産取得税も0円ということになります。

このように特例を活用することで両者の不動産取得税がかからなくなる場合もあるため、自身が控除に該当するのかどうかについても確認しておきましょう。

なかでも、土地はかなりの節税効果が得られるため、確実に控除を適用させたいところです。

控除が該当しない計算例

・建物の不動産取得税＝2,000万円×4％＝80万円

・土地の不動産取得税＝2,000万円×1/2×4％＝40万円

建物も土地も控除に該当しない場合は、不動産取得税が120万円となります。

これらは不動産が持つ価値、いわゆる課税標準額によって大きく左右されます。

たとえば、ここでは2,000万円を基準としていますが、これが4,000万円だった場合は240万円の不動産取得税がかかるわけです。

このように、取得する不動産の価値によって不動産取得税も大幅に変動するため、どれくらいになるのか予測しておく必要があります。

不動産取得税の存在を知らずに何もかからないと勘違いしていると、入居後に届く納税通知書によって冷や汗をかくことになるかもしれません。

それも金額によっては数十万円～数百万円に及ぶこともあるため、不動産を取得する場合は必ず不動産取得税がかかるかどうか試算しておきましょう。

どうすれば軽減が受けられる？

最後に不動産取得税の軽減措置を受ける際、どのような手続きが必要となるのかについても把握しておきましょう。

基本的には、取得した不動産を管轄する税務署に申請することで、軽減措置を受けられます。

特に必要書類さえ提出すれば、軽減措置もすぐに適用されます。

ただし、これら軽減措置を受ける際は条件ごとにも異なるため、以下それぞれの条件についても把握しておきましょう。

▼新築住宅で保存登記されている場合

1. 不動産取得税の納税通知書
2. 土地・住宅の売買契約書（住宅引渡証書）
3. 住宅の登記事項証明書（もしくは登記簿謄本）

▼新築住宅で所有権移転登記の場合

1. 不動産取得税の納税通知書
2. 土地・住宅の売買契約書（住宅引渡証書）
3. 住宅の未使用証明書
4. 住宅の登記事項証明書（もしくは登記簿謄本）

▼新築住宅で未登記の場合

1. 不動産取得税の納税通知書
2. 土地・住宅の売買契約書（住宅引渡証書）
3. 住宅の（建築完了）検査済証
4. 住宅の確認済証（建築確認通知書）と確認申請書副本の第2面から第4面

▼中古住宅を取得した場合

1. 不動産取得税の納税通知書
2. 土地・住宅の売買契約書（住宅引渡証書）
3. 住宅の登記事項証明書（もしくは登記簿謄本）
4. 市町村長の「住宅用家屋証明書」

以上のように不動産の条件ごとに軽減措置の必要書類も違ってきます。

場合によってはほかの書類が求められることもあるため、詳しくは管轄の税務署に問い合わせてみましょう。

まとめ

不動産取得税は文字通り、不動産を取得した際にかかる税金です。

一般の方であれば家を取得した際に不動産取得税がかかると覚えおきたいところです。

ただし、不動産の課税標準額によっては控除額内に収まることもあり、不動産取得税がかからないケースもあります。

その場合は納税通知書も送られてきません。

その一方、多額の不動産取得税がかかるパターンもあるので、税務署だけではなく税理士など税金の専門家にも相談してみましょう。