マイホームを取得するには土地と建物の両方が必要となります。

マンションやアパートの場合は購入もしくは賃貸などで対応するのが一般的ですが、戸建てとなると土地と建物の両方が必要となります。

なかでも建売住宅は両方合わせて取得できるので問題ないのですが、注文住宅などでは土地を先に購入して建物の建築を後から行うことも少なくありません。

その際、住宅ローンを組むことも多いはずです。

しかし、ここで1つ問題があります。

それは本来、住宅ローンは住宅の引き渡しがされた時点で融資が実行されるという点です。

つまり、土地を先に購入して建物を後から建築する場合、建物に関しては問題なくても土地に関しては問題が発生します。

それこそ自己資金がまったくない場合、そもそも取得できないという問題が出てくるのです。

その一方、実は建物よりも土地を先に取得する際に利用できるローンもあります。

それが土地先行融資とつなぎ融資の2つです。

今回の記事ではそれら土地先行融資やつなぎ融資など、知っておくことで有効活用できるローンについてまとめます。

これから家を持ちたいと考えている方は、ぜひ参考にしていただけると幸いです。

ローン自体は借りられるが…

夢のマイホームを手に入れる場合、ほとんどの方は住宅ローンを組むことになります。

しかし、これら住宅ローンは住宅の引き渡し時に融資が実行されます。

そのため、建物の支払いは問題ありませんが、土地の支払いについては自己資金が必要です。

その一方、住宅完成までにかかる諸費用のすべてを自己資金で賄える方も多くはありません。

その際に活用できるのが土地先行融資やつなぎ融資です。

ただし、これらのローンには当然ながら返済義務が生じます。

詳しくは「土地についてのローンの注意点」という項目でまとめますが、契約者本人によって借りられるローンの返済負担率が決まっているからこそ、ほかのローンを頼りにする際はより入念な返済計画が必要となります。

もちろん、土地先行融資もつなぎ融資もいずれは住宅ローンと合算して完済しなくてはならないので、無理のない返済計画が立てられるよう最適解を見つけなくてはなりません。

土地先行融資やつなぎ融資を利用する

では、土地先行融資やつなぎ融資とはどのようなローンなのでしょうか。

これに関しては以下でそれぞれ詳しくまとめるので、それぞれどのようなものなのかを把握しておきましょう。

どちらも似た性質を持ちますが、厳密には別物なので注意しましょう。

土地先行融資とは？

土地先行融資とは、その名の通り建物の建築よりも前に土地の購入に対して融資を受けられるローンのことです。

これらは土地部分のみ融資を受けられるのが特徴で、住宅が完成したら建物部分の融資を追加で受けられるようになっています。

ただし、これらは土地に関する資料はもちろん建物に関する資料も提出しなければならず、それらの合計で借り入れる予定の金額が審査される仕組みとなっています。

つなぎ融資とは？

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでの間に一時的なものとして融資を受けられるローンのことです。

本来は建売住宅やマンションやアパートを購入した際、住宅ローンの融資が実行されて返済生活が始まります。

しかし、これら住宅ローンは住宅が引き渡された時点で融資を実行するのが一般的です。

逆に、つなぎ融資はそれら建物の引き渡しが完了する前にかかる土地の購入代金はもちろん、着工金・中間金・竣工金などの支払いに当てることができるものとなっています。

そのため、自己資金で支払えない分を賄えるということです。

つなぎ融資は住宅ローンの一部を先に利用するというかたちとなり、住宅が完成するまでは利息の実を支払うのが特徴です。

その後、住宅ローンでまとめて支払うことになるため、住宅完成前の経済的負担自体は少なく済みます。

しかし、いずれ支払う住宅ローンは多くなるため、その点に注意が必要となります。

土地先行融資・つなぎ融資のメリット

次に土地先行融資とつなぎ融資のメリットについてそれぞれ見ていきましょう。

メリットを知ることで、どちらを選ぶべきなのかが見えてくるので、もし自己資金が足りないという方は、どちらを活用すべきなのかを考えてみましょう。

土地先行融資のメリット

土地先行融資のメリット

・あらかじめ土地を優先して押さえられる

土地先行融資は建物代ではなく土地代に対して融資を受けられるローンとなっているため、あらかじめ土地を優先して押さえられます。

日本のように国土が限られている国において、良い土地を見つけるというのは良い建物を建てることよりも重要です。

事実、建物は自分たちの好みに合わせてどうにでも作れますが、土地が自分たちの生活に合わないとなると致命的です。

その点、土地先行融資であれば建物とは別途で土地に対して融資を受けられるため、住みたい地域があるという方においては心強い味方になってくれます。

田舎は余っている状態ですが、都会となるとなかなか理想の立地が見つからないため、目ぼしい場所を先行して押さえられるというのは大きな魅力となります。

つなぎ融資のメリット

つなぎ融資のメリット

・自己資金がなくても土地を押さえられる

つなぎ融資は建物代と併せて土地代の融資を受けられるもので、住宅ローンとは別の無担保ローンとして活用できるものを指します。

一見すると金利が2.5～3％と割高なつなぎ融資ですが、着工金・中間金・竣工金の支払いにも活用できるという強みを持っています。

そのため、自己資金がなくても建物より先に土地を押さえられるわけです。

基本的に工事にかかるお金は事前に支払うことが求められるのですが、それらをすべて自己資金で賄える方は多くありません。

そのため、貯金や貯蓄がなかなかできないという方はつなぎ融資をうまく活用することで、より返済計画にも幅が出るといえるでしょう。

融資額が決まるポイント。土地の評価額とは？

住宅ローンのほかに受けられるローンに土地先行融資やつなぎ融資があることはわかっていただけたかと思いますが、肝心の融資額はどのようにして決まるのでしょうか。

これに関しては先に伝えさせていただくと土地の評価額で決まります。

できればそれら土地の評価額がどのようにして決まるのかについても併せて知っておきましょう。

土地の評価額とは？

土地の評価額とは、その土地ごとに提示されている評価額のことであり、国や政府などが発表している一種の指標となります。

とてもわかりやすくいうと「この土地はこれくらいの価値がありますよ」と決めている基準、それが土地の評価額となります。

ここからは土地の評価額を決める5つの要素についてまとめるので、ぜひ併せて目を通しておいてください。

▼公示地価

公示地価とは国土交通省によって年1回発表されている地価であり、不動産鑑定士による評価が基準とされています。

また、これら公示地価は地価公示法に基づく土地評価の基準数値のことであり、都市計画対象内の土地を対象として算出されているのが特徴です。

土地先行融資やつなぎ融資では、これら公示地価を基準に融資額を決定します。

▼基準地価

基準地価とは各都道府県によって年1回発表されている地価であり、こちらも不動産鑑定士による評価が基準とされています。

また、基準地価は国土利用計画法に則った土地評価の基準数値のことであり、都市計画対象外の土地も対象として算出されているのが特徴です。

土地先行融資やつなぎ融資では、これら基準地価も基準にして融資額を決定します。

▼路線価

路線価もまた土地先行融資やつなぎ融資の融資額を決める要素の1つです。

これら路線価は何科というと、市街地を形成する地域の道路に面する宅地1m2当たりの評価額のことをいいます。

なかでも、路線価は国税庁が年1回発表している基準で、公示地価や基準地価と同等もしくは8割ほどの数値となるのが特徴です。

これら路線価は相続税路線価や固定資産税路線価などが存在し、多くの場合は後者よりも前者の路線価の方が基準とされます。

▼固定資産税評価額

固定資産税評価額というのは文字通り、固定資産税に対する評価額のことです。

これらは固定資産税の課税のために使用される土地評価の基準数値のことであり、国が定めた評価基準を軸に各都道府県の地町村長が決定するという特徴を持っています。

ほかの評価額は年に1回のペースで発表されるのに対し、固定資産税評価額は3年に1回のペースで算出されます。

その点が他とは大きくことなるので注意しましょう。

▼過去の取引事例と比較

土地の評価額は過去の取引事例と比較して算出する場合もあります。

土地の価値は建物とは違い、上がったり下がったりします。

そのため、過去にどのような動きをしているのかをデータごとに参照することで、より正確な評価額が算出できるのです。

これら過去の取引事例と比較することで算出される場合もあるということを覚えておきましょう。

土地についてのローンの注意点

建物と一緒に取得する場合は良いのですが、土地についてのローンを活用する場合は注意点もいくつかあります。

まずは以下の注意点をそれぞれ見ていきましょう。

1. 地域によっては工事費用がかさむことがある
2. 基礎工事や地盤改良工事が必要となることがある
3. 金融機関への申し込みの際に設計図が必要となる
4. 経済的負担が多くなる場合もある（土地先行融資）
5. 金利が高くなる場合もある（つなぎ融資）

以上の注意点には気をつけましょう。

まず、地域によっては都市計画法ごとに防火指定や準防火指定などが決められていることがあります。

その場合、地域ごとに火災に強い者を選ばなくてはならないなど、工事費用がかさむこともあります。

また、併せて地域によっては基礎工事や地盤改良工事が必要となることもあり、その際も余分な費用が必要となるので注意しましょう。

それだけではなく、金融機関への申し込みには設計図が必要となるので、銀行などで融資を受ける際には建物の計画も立てておくことが必要です。

むしろ、建物の計画がないと融資を却下されることもあるため、仮の設計図でも良いので概ねどのような建物になるのか提示できるよう準備しておいてください。

最後に、現在賃貸物件に棲んでいて土地先行融資を利用する場合、経済的負担が多くなる場合もあります。

特に、土地先行融資は家賃と住宅ローンの返済が重なるため、経済的負担も相当なものです。

また、つなぎ融資の場合も金利が高くなる場合があるので、思わぬ利息が降りかかることもあります。

こうしたローンごとの問題にも注意しましょう。

まとめ

建売住宅などは問題ないのですが、注文住宅を取得する場合は土地を先に購入してから建物を後で建築していくということも多いです。

そうなった際、自己資金がないと生活が一気に困窮するかもしれません。

そもそも、夢のマイホームが取得できない可能性も出てきます。

その際は土地先行融資やつなぎ融資を活用しましょう。

これらは土地を先に押さえてから建物を作れるので、より住宅の選び方にも影響してきます。

ただし、魅力だけではなく注意点もあるので、その点はあらかじめ知っておきましょう。